Главная » Инвестиции » Как правильно купить квартиру и не стать жертвой мошенников?

Как правильно купить квартиру и не стать жертвой мошенников?

Вы хотите купить квартиру и у вас есть на это средства. Очень хорошо! Но, как вы понимаете, покупка квартиры – это не что иное, как инвестиции в недвижимость. А любые инвестиции – это риск. Казалось бы, в чем, собственно риск, ведь квартира – не товар с полки магазина, подменить невозможно. Но, как раз таки с квартирами и совершаются настолько хитрые махинации, что диву даешься, не мало подводных камней

А рынок недвижимости – излюбленная сфера деятельности разного рода аферистов. Поэтому, чтобы не потерять свои честно заработанные деньги, нужно знать, как вообще совершается процесс купли-продажи квартир, с чего начинать, какие документы требуются и как обойти все «ловушки» и «подводные камни».

Легко ли найти квартиру?

С риэлтором

Итак, желание у вас есть, деньги тоже. Что вы делаете дальше? Правильно, начинаете искать квартиру. Читаете объявления в газетах, интернете, на столбах и остановках, спрашиваете знакомых, вывешиваете (или публикуете) собственное объявление. Никаких особых знаний для этого не нужно, а вот от назойливых риелторов «отбиваться» придется. Да и терпением запастись тоже не помешает, поскольку процесс может затянуться. Можно и в агентство обратиться. Сэкономите время, но не факт, что сэкономите деньги.

Наконец, вариант найден, все устраивает и вы, в предвкушении желанной покупки, спешите договориться с хозяевами. А что вы знаете об этих людях? Если квартиру продают люди, которых знаете вы или ваши знакомые, то можно спокойно продолжать процесс. Но если вы нашли квартиру по объявлению, то сначала познакомьтесь с хозяевами (а не с их представителями, квартирантами и прочими посторонними лицами), а потом проведите небольшую «разведку» и поговорите с бабульками на лавочках во дворе. Как известно они – самые лучшие осведомители. Если отзывы хорошие, звоните хозяевам и начинайте оформлять документы.

Собираем и проверяем документы

Как вы понимаете, сбор документов – самый сложный и ответственный этап. Неспроста именно на этом этапе квартирные мошенники расставляют свои ловушки, пользуясь нашей юридической неграмотностью. А на самом-то деле, чтобы не попасть на их удочку, не нужно быть юристом. Достаточно четко знать, какие нужны документы, где может крыться подвох и, самое главное, не спешить.

Приведем простой пример. Предположим, вы купили квартиру и вдруг, появляется кто-нибудь из детей бывших владельцев, и заявляет о своих правах на жилплощадь. Причем ваши аргументы о том, что его (ее) нет в списке участников приватизации, не подействуют. Что делать? В суд обращаться бесполезно, так как закон будет не на вашей стороне.

Дело в том, что сын или дочь бывших хозяев, которые должны были, но не участвовали в приватизации, могут подать заявление в суд и в течение года восстановить свои права на квартиру. Это, как раз один из тех подводных камней, на которые часто натыкаются новички и которыми пользуются мошенники. Вот почему необходимо все тщательно проверять, и делать это должен покупатель, то есть, вы. Можно нанять адвоката или доверить агентству. Главное, чтобы сбором и проверкой документов не занимался продавец.

Так какие же документы собирать и что проверять?

  1. Чтобы проверить историю квартиры, прежде всего, нужна так называемая расширенная выписка из домовой книги. В ней должны быть записаны все, кто когда-либо жил в этой квартире. Также вам понадобится расширенная выписка из ЕГРП, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом документе указаны все, кто когда-либо имел и имеет права на квартиру.
  2. Кроме того, если делали перепланировку, вам нужен документ из БТИ (Бюро технической инвентаризации), подтверждающий ее законность.
  3. Далее, на продажу квартиры должны согласиться все члены семьи продавца. Причем их согласие должен заверить нотариус. Это особенно необходимо, если вы покупаете квартиру у разведенных супругов. Иначе получится так, что один из них продал бывшее «семейное гнездо», а второй об этом ничего не знает и вообще продавать не собирался.
  4. Следующий момент. Возьмите справку в государственном реестре недвижимости о том, что квартира не заложена и не арестована.
  5. Следующая справка – из наркологического или психоневрологического диспансера о том, что никто из владельцев жилплощади не стоит у них на учете. Покупать квартиру у психически нездорового человека или алкоголика очень опасно. И первый, и второй не отвечают за свои действия.
  6. И, конечно, вам нужно проверить паспорт владельца. На это мы образом меньше всего внимания, а зря. Очень много квартирных афер совершается с крадеными паспортами.

Список, как видите, внушительный, но не думайте, что это очередная бюрократическая волокита. Поверьте, лучше представить лишнюю справку, чем обнаружить, что одной, но самой важной не хватает.

Внимание, договор!

Условия

Итак, все документы собраны. Наступает долгожданный момент подписания договора. Если вы думаете, что сейчас можно расслабиться, ошибаетесь. Договор – самый ответственный момент сделки. Если упустить хоть одну мелочь, можно остаться без квартиры и без денег. Поэтому, в правильно составленном договоре должны быть следующие моменты:

  1. Сумма покупки квартиры должна быть указана полностью, причем и цифрами, и прописью, чтобы уже ничего нельзя было исправить.
  2. Если при покупке требуется какая-то доплата, допустим, мебель или сантехника, в договоре должно быть подробно описано, сколько и за что вы доплачиваете.
  3. И, наконец, очень важный момент. В договоре обязательно должен быть пункт, который защитит ваши интересы на случай непредвиденных обстоятельств. Будь то нарушение условий договора со стороны продавца или появления третьих лиц, претендующих на квартиру. В этом случае, продавец обязан либо полностью вернуть вам деньги, либо приобрести вам такую же квартиру в другом доме или районе. Естественно, моральный и материальный ущерб возмещает тоже продавец.

Если владелец квартиры не соглашается хотя бы с одним из пунктов договора, значит, что-то не так. Подумайте, стоит ли вообще с ним связываться?

Квартира и налоги

Как известно, мы с вами не просто граждане своей страны, мы – налогоплательщики. Но государство не только берет с нас налоги. В налоговом законодательстве предусмотрены случаи, когда нам, налогоплательщикам выплачивает определенный процент с наших же налогов. Это называется налоговый вычет. Продажа и покупка недвижимости – один из таких случаев.

Сейчас налоговый вычет на покупку жилья равен тринадцати процентам, а максимальная сумма, с которой он выплачивается – 2 миллиона рублей. Если вы купили квартиру за полтора миллиона, то получите 13 % от этой суммы, если за два, то 13% с двух миллионов. Сумма, кстати, довольно приличная. Не много не мало – 260 тысяч рублей. Но учтите, что сумма вычета определяется в соответствии с договором. Если в договоре стоит 13% с миллиона, то, купи вы квартиру хоть за пять миллионов, вычет получите только с одного.

Вернуть налоги можно и с ипотеки. Только тогда это будет называться вычетом на проценты по кредиту. Однако налоги возвращают не всем. Например, на имущественный вычет не могут рассчитывать пенсионеры, потому что они налоги не платят. На заветные 13% можно не рассчитывать, если квартира оформлена на вас, но платили за нее, скажем, ваши родители, или она куплена за счет субсидии.

Получить вычет можно либо на свой банковский счет, либо вместе с зарплатой прямо у себя на работе. В первом случае вы получите вычет через год после покупки квартиры. Во втором же случае уже через месяц после подачи всех документов с вашей зарплаты не будут удерживать подоходный налог до тех пор, пока не выплатят все, что положено.

О том, какие нужны документы, можно узнать в той же налоговой инспекции.

Вот, собственно и все трудности и тонкости купли-продажи квартир, в статье я постарался описать подводные камни, с которыми вы можете столкнуться . Надеемся, что наши советы помогут вам распознать обман, а покупка квартиры станет действительно приятным событием.

Комментарии съёмщиков

Мнения

Я внимательно прочитала статью. И, думаю, многое из изложенного здесь правомерно. Но подводных камней на самом деле может быть гораздо больше… Бабушки на лавочках не всегда есть надежный источник информации. А проверка квартиры производится агентами сразу же по данным государственной инспекции.

tat

Спасибо большое за статью, написано очень содержательно, и действительно важно, чтобы покупатель видел, что заявление составил именно продавец. Я бы хотел добавить к этому, что обязательно нужно разрешение лиц на продажу (покупку) квартиры, состоящих в браке с продающим (покупающим) квартиру.

SVX

Один из самых больших подводных камней — наличие прописанных в приобретаемой квартире, особенно детей. Потому что уж детей-то точно в обиду никто не даст, и сделку, если детям впоследствии негде будет жить, очень легко аннулировать. Ну и долги, конечно, неплохо бы узнать сразу. У меня товарищ был сильно и неприятно удивлен, когда после покупки «вторички» был вынужден отдать 320 тысяч рублей долгов за ЖКХ!

Ostrovitjanin

Возможно, Ostrovitjanin, ваш товарищ не обращался к специалистам. Обычно без решения Опекунского совета при исполкоме никто ребенка не выпишет. Что касается долгов, то это очень меня удивило. Здесь легко проверить наличие задолженностей по ЖКХ до сделки. Такие вещи проверяются агентами сразу, как только квартира идет в продажу.

tat

Вы не могли бы разъяснить мне эту фразу?
Типа искусственное занижение цены в договоре?

alyans

История квартиры, — один из самых серьёзных моментов во время оформления купли — продажи жилья лишь потому, что нужно очень внимательно отследить кто был прописан в квартире, и кто в настоящее время в ней не выписан, и в какие сроки ему нужно выписаться. В настоящий момент очень многие люди сталкиваются с проблемой не выписанных в квартире жильцов, лишь потому, что у тех появляется масса причин чтобы протянуть время.

Анжелика

А у нас прописка уже ни на что не влияет. Это раньше закон был на стороне прописанных. Сейчас все решает новый собственник. Я (новый собственник) могу не впускать в квартиру тех, кто там еще не выписался. Это как бы не мои проблемы.
Закон получился очень и очень двояким. Родителей так бабулек нерадивые дети тупо выкидывают в никуда. Но при этом если дома жену муж бьет, если его выписать, если квартира на жене, то он не войдет в квартиру даже с полицией.

alyans

alyans, у нас сейчас ситуация с прописанными людьми очень сложная, если они не выписались из квартиры которая уже продана, то новые жильцы выписывают их через суд, но для этого собирается множество справок, что они не находятся в розыске, в местах лишения свободы, в псих. больнице и т.д, и только через два месяца суд даёт разрешение их выписать.

Анжелика

Ostrovitjanin, По долгам можно оформить реструктуризацию и выплачивать его постепенно. А сумму долга по квартире можно вычесть из общей стоимости квартиры при передачи денег. Вы конечно правы, что наличием долгов необходимо интересоваться заранее, что бы наличие долга не стало «приятным» сюрпризом.

alekseev672426

alekseev672426, долги за квартиру стало обычным явлением, но сейчас ситуация изменилась, на сегодняшний день, не дадут ни одну справку со всех коммунальных служб, пока долги за квартиру не будут полностью погашены, и за этим строго следят в любой нотариальной конторе, поэтому если возникла такая проблема, что квартиру продают с долгами, то с хозяином этой квартиры просто обговаривают, что тот, кто покупает выплачивает его долги, берёт со всех организаций справки начиная с райгаза и т.д, но при этом стоимость итоговой суммы уменьшается с учётом долга, транспортных расходов, и затраченного времени.

Анжелика

Молодая пара

Анжелика, насколько знаю, если есть долги по ЖКХ, едут оплачивать сразу после сделки купли-продажи все вместе покупатель-продавец-агент.

Kalambyr

Kalambyr, думаю, что не знал. В ЖКХ ныне такой бардак, что очень сложно проверить квартиру на отсутствие долгов, особенно в условиях ограниченного времени. а при совершении «выгодной» сделки времени-то как раз чаще всего и не хватает! Даже незаплаченный налог на имущество проверить бывает значительно проще, чем все эти недоимки, особенно учитывая, что они «разводятся» по разным конторам!

Ostrovitjanin

А при чем тут бардак в ЖКХ? Справка делается за 2 минуты (ну смотря если какая очередь), выкатывается по паспорту с пропиской. Другой вопрос, что наверное, из-за долгов первичный владелец как-то обходил этот вопрос, или покупатель вообще с розовыми очками считал, что все платят за квартиру, если вода все еще из крана течет.

alyans

В чём, в чём, а в вопросах долгов у них всё в порядке, всё учтено. Моя мама живёт в деревне в двух комнатной квартире. Ей знакомая предложила давай квартирами поменяемся, а у неё большая трёх комнатная. Маман конечно задумалась. Обмен предлагали без доплаты. Но размышляла она не долго. Сходила и за пять минут узнала всю информацию по долгам. Надо быть ну очень наивным, чтобы не проверить квартиру на прописку несовершеннолетних и наличие долгов.

Dara

Долг за квартиру — вопрос владельца квартиры. Он обязан сообщить об этом долге. Никто обычно этого не скрывает. Поскольку этого легко проверяемые вещи — все проверяется при прописке-выписке. Ни одна инстанция не выдаст должнику документы, необходимые для выписки. Да, и еще — без справки о долгах квартиру можно продать. Нотариальная сделка — только начало разговора. Если обе стороны поставили свои подписи под договором — значит, сделка состоялась. До сделки либо все долги уже оплачены, либо до совершения сделки при передаче денег одна из сторон получает дополнительно деньги на оплату, то есть вычитает из стоимости квартиры. За этим следит представитель покупателя, вплоть до того, что эта сумма хранится у него. Как и хранится задаток как правило. В сейфе агенства, разумеется. Люди очень смелы в рассуждениях, но когда на свет появляется сумма в десятки тысяч, а то и сотни тысяч в валюте, очень пугаются и ждут помощи.

tat

Kalambyr, вообще то сначала собираются все документы об отсутствии задолженностей по платежам, и только после этого заключается сделка купли продажи, у нас с этим полнейший порядок, все справки действительны в течении 10 дней на дату выдачи, и нотариус никогда не заключит сделку если сомневается хоть в одной справке, он просто отправит хозяина квартиры за другой справкой написанной по всем правилам.

Анжелика

У нас тоже так, без справок о том, что все проплачено по коммуналке и о количестве прописанных, дело к сделке не идет. Если прописаны несовершеннолетние дети, то это еще усложняется справкой из опекунского совета,который проверяет, не останется ли ребенок на улице. Поэтому те квартиры, которые планируются под продажу, лучше в них детей не прописывать.

Helen

Helen, у нас сейчас все квартиры которые продаются проходят проверку с участием представителей БТИ потому, что у многих людей в квартирах имеется перепланировка, где они увеличивали кухню, или туалет за счёт сноса стен, поэтому получить справку с этой организации очень сложно, приходится её покупать. А в остальном, полнейший порядок.

Анжелика

Можно оформить новый план квартиры, не обязательно покупать справку. Перепланировка внутри- вещь допустимая. Это когда пристраивают балкон или еще как-нибудь расширяют площадь,то это сложнее, так как на это требуется разрешение, которого у многих нет.

Helen

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика